|
|
|
谢家瑾会长在南宁会议上提出要发挥物业管理的边际效益,增加多种经营收入以提高物业管理创富能力的构想。强调在做好物业管理服务主业的同时,充分利用物业管理区域内的各种资源挖掘边际效益,创造商业价值,是物业服务行业可以争取的另一种出路。我认为,这不仅是解决当前物业服务企业发展困境的创新想法,更重要的是提出了一个推进行业可持续发展的管理突破思路。
|
|
最近,上海市房地资源局终止了320家不符合国家有关管理规定的物业服务企业资质,并宣布这些企业“不得再从事物业服务经营活动”。同时指出,上海将通过实施“品牌战略”,减少物业服务企业数量,规范物业服务市场。下一步要对现存的2500多家物业服务企业开展资格审查,不合格的也将取消资质。对诚信档案记录不良的企业,将在物业管理招投标环节予以限制。这是强化行业行政监管,规范企业行为,完善市场环境的重要举措,对推进行业健康有序发展具有十分重要的意义。
|
|
物业服务是企业经营行为,长远的价格政策目标应当是建立市场化的价格机制。但从目前实际情况看,现有的价格机制还不能完全废除,政府的价格干预有其必要性。但是,对现有的价格机制必须进行调整和完善,从尊重业主对物业服务消费的选择权和决定权出发,增强政策的弹性和灵活性。
|
|
自1981年深圳第一家物业管理公司成立以来,物业管理作为一个与普通百姓息息相关的行业,经历了26年的快速发展,中间有无奈、有质疑、有变革、有酸楚、有喜悦,但更多的是困惑。就物业管理行业来讲,还有许多局要破,许多结要解,《物权法》规定的物业管理模式究竟如何并存,市场化的物业管理还会走多远,物业管理的真正面目或者说特质究竟是什么?笔者撰此文,谨希望物业管理行业在《物权法》的指引下,所有的从业人员及业主,能对物业管理行业理解地更深,从而按照物业管理自身规律发展特点来指引和规范行为,使得我们这个行业健康有序发展。在此,笔者从物业管理的“困局”谈起,探讨物业管理发展的方向,与读者一起分享。
|
|
“竹外桃花三两枝,春江水暖鸭先知”,春天总是令人充满希望。
由于民生问题受到社会重视,近年来,物业管理越来越被广大市民关注,《物权法》的实施,《物业管理条例》的修订完善,让这个经历无数风雨彷徨,蹒跚求索的行业更加充满生机。
我国的物业管理是上世纪末伴随房地产业发展、住房制度改革以及城市建设的加速而发展起来的。虽然还处于初期阶段,但它已经成长为经济、社会发展中的一个新的亮点。
作为一个新兴的融管理、经营、服务为一体的服务性行业,物业管理的出现顺应了大力发展服务业的趋势,在现代社会中,它是一种有效改善人文环境,体现城市文明程度的不可或缺的服务型产业,从上海十多年的物业管理实践看,它也是满足人们不断提高生活质量需求的最佳选择。
...
|
|
记者:2月26日,中国物业协会下发文件,建议用“秩序维护员”代替“保安员”称谓。请问名称的更改,有什么意义?
我们现在所说的物业“保安员”是一种约定俗成的称谓,在国家没有法律法规界定的情况下,我们把与维护秩序有关的人员统称为“保安员”也未尝不可。但是,最近国务院法制办就《保安服务管理条例(草案)》公开征求意见。《条例》规定,设立保安服务的企业要经公安机关许可;保安从业人员要经公安机关考试合格取得《保安员职业资格证》;保安人员培训机构要经公安局批准,取得《保安服务培训许可证》。保安条例一旦实施,就意味着“保安员”从过去约定俗成的称谓上升为必须具备相关法律要素的法定称谓。目前物业公司提供的所谓“保安服务”一般都不具备保安条例规定的法律要素,如果在保安条例实施后,仍然使用“保安员”称谓,就可能构成违法。
...
|
|
商品的价格体系是指商品以及与其相关的生产要素价格相互关系的有机整体,体现了相互联系、制约的内在关系。各种商品价格之间的这种有机联系,表现在一种商品价格的变动,往往会引起另一些商品价格的变动。这种相互关联的价格变动是现代市场经济法则的表现。
物业服务是一种特殊的商品,它提供的是一种“活化”的产品,但这种产品的价格同样与其相关联的要素价格有着千丝万缕的联系。包括服务设施、原材料、工装设备特别是劳动力成本的变化必然会对物业服务的价格产生影响。所以物业管理费作为物业服务价格的具体体现,其不可能也不应该是长期固定不变的。随着近年来我国居民消费水平的提高和物价消费指数的波动,我认为现行的物业管理费水平出现上涨的趋势也是合乎情理的。
物业服务存在区域性、受益群体固定化等特征,它收取费用的对象和范围相对固定,一般不会随时间的推移而扩展和增加,因此它的管理服务的“边际效益递减”是十分明显的。就上海来说,物业管理收费基本上是十几年一贯制。其中售后公房的管理费、 ...
|
|
随着《物权法》的出台和业主权利意识的日益增强,在物业管理活动中,业委会、业主、物业公司之间的矛盾和纠纷日益增多,正确处理这些矛盾和纠纷,对维护广大业主的合法权益、推进物业管理的发展,提升物业服务质量是非常有益的。假如把矛盾双方放在对立的位置,采取非理性甚至违法的方式“维权”,或者意气用事,会在一定程度上伤及对方,最后受更大损失还是业主自己。
那么,业委会、业主应该如何理性维权?我感到要注意几点:
1、要多了解相关法规,掌握《物权法》、《物业管理条例》以及相关法规,使整个维权过程合乎法律,做到依法行事,保证自己的权利受到法律的保护,使问题得到更合理与切实的解决。
2、出现过度维权往往是因为合约双方沟通不够导致的。物业服务面对千家万户,管理难度很大,需要双方换位思考,加强沟通,加深理解,消除误会,建立理性的交涉、协商、对话制度。这样,矛盾和纠纷或者非理性维权的过激行为会大大减少。
3、应该遵循市场法则,建立双方认可的“游戏规则”,在维权过程中既要保 ...
|
|
茅伟雄 郑益利 陈才林 陈振华 王昭绥
李胜来 汪向东 唐田忠 黄振新 任 平
吕 ...
|
|
《物权法》从建筑物区分所有权角度和尊重业主财产权的立法宗旨提出了“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”的模式,于是“业主自管”就成了一个热门的话题。
我认为,《物权法》明确物业管理可以实行“业主自管”,不仅从法律层面揭示了物业管理的本质特征,也从法律层面确定了我国物业管理的多元化模式。从一些发达国家与地区物业管理的实践经验看,我国物业管理从“谁建设,谁管理”的单一形态走向市场化运作的多种方式,这也是必然的趋势。
所谓“业主自管”,是全体业主遵照法律的规定,根据建筑物区分所有权,通过合法的自治组织和规约,对所在区域内物业进行管理的一种模式。这种模式与传统的物业管理方式相比,更能反映出业主是房屋产权的所有者,是物业区域内物业管理的直接责任主体。因此,“业主自管”体现的是业主自己行使财产管理权,自己对物业共有部分和共用设备设施进行维护与管理,也就更能体现全体业主的共同利益。
但是,从我国物业管理的发展来看,要建立起比较完善的“业主自管”模式,还有相当一段路要走。众所周知,我 ...
|
|